Ο ακριβής προσδιορισμός της θέσης μιας ιδιοκτησίας/ακινήτου είναι πλέον επιτακτική ανάγκη και αυτό διότι για να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε συμβολαιογραφική ή κτηματολογική διαδικασία χρειάζεται ένα σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ΕΓΣΑ 87.
Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι η εφαρμογή διαδικασιών και μεθόδων για τον προσδιορισμό της θέσης, του σχήματος και των χαρακτηριστικών μιας περιοχής, όπως ορίζονται από την επιστήμη της Γεωδαισίας και της Τοπογραφίας. Είναι μια διαδικασία που απαιτεί βαθιά γνώση των επιστημονικών διαδικασιών και του νομοθετικού πλαισίου που διέπει την εκάστοτε περιοχή ενδιαφέροντος.
Οι προδιαγραφές που πρέπει να πληροί ένα τοπογραφικό διάγραμμα σχετίζονται άμεσα με την χρήση για την οποία προορίζεται, όπως για παράδειγμα για χορήγηση σε Δημόσιους ή ιδιωτικούς φορείς, συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσιτικά γραφεία κ.α.
Προκειμένου να καταστεί εφικτή η σύνταξη ενός τοπογραφικού διαγράμματος η διαδικασία χωρίζεται στα εξής τρία στάδια:
- Τις εργασίες πεδίου: εγκατάσταση πολυγωνικών σημείων/στάσεων, ίδρυση και μέτρηση δικτύου όδευσης, αποτύπωση περιοχής
- Τις εργασίες γραφείου: προσεκτική ανάλυση, επίλυση και επεξεργασία των δεδομένων με σκοπό τον τελικό σχεδιασμό
- Έρευνα: επίσκεψη σε δημόσιες υπηρεσίες. Ένα ιδιαίτερα σημαντικό στάδιο της έρευνας, αφού μέσω του συλλέγονται δεδομένα όπως οι όροι δόμησης της περιοχής, η νομοθεσία που ισχύει την συγκεκριμένη χρονική στιγμή στην περιοχή, καθώς και διάφορα άλλα πολεοδομικά δεδομένα
Κατάρτιση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας / συμβολαιογραφικής πράξης (αγοροπωλησίες, μεταβιβάσεις κ.α.)
Προκειμένου να καταστεί δυνατή η σύνταξη οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης, απαιτείται (από τον πελάτη προς τον συμβολαιογράφο) η προσκόμιση:
- πρόσφατου τοπογραφικού διαγράμματος, ενταγμένο στο ΕΓΣΑ΄87 και ενημερωμένο όσον αφορά τους όρους δόμησης και την ισχύουσα νομοθεσία
- του αποδεικτικού ψηφιακής υποβολής του τοπογραφικού στο υποδοχέα του Εθνικού Κτηματολογίου (διαδικασία που γίνεται από τον μηχανικό μετά την ολοκλήρωση του τοπογραφικού διαγράμματος)
- βεβαίωσης μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών ή αδομήτου
Δήλωση στο Εθνικό Κτηματολόγιο
Είναι γεγονός πως το τοπογραφικό διάγραμμα δεν αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό για την δήλωση μιας ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο. Είναι όμως το έγγραφο εκείνο που υποδηλώνει με ακρίβεια τα όρια, λαμβάνοντας υπόψιν πάντοτε και τους τίτλους ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να μην χρειάζεται μεταγενέστερα να γίνει κάποια ένστασή ή διορθωτική πράξη.
Στην περίπτωση που κάποιο γήπεδο – ιδιοκτησία έχει υποστεί σχηματική μεταβολή ύστερα από κάποια συνένωση, χρησικτησία ή άλλη πράξη, είναι απαραίτητο να κατατεθεί στο κτηματολόγιο ένα Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, στο οποίο θα απεικονίζονται τα όρια του ακινήτου πριν και μετά την πράξη, ώστε η μεταβολή αυτή να καταχωρηθεί σε ένα Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Πράξεις χαρακτηρισμού (δασαρχείο)
Σε πολλές περιοχές της Ελλάδας δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κύρωσης των δασικών χαρτών, με αποτέλεσμα να υπάρχουν εκτάσεις που δεν έχουν επίσημο χαρακτηρισμό ή είναι λανθασμένα χαρακτηρισμένες.
Σε αυτήν την περίπτωση και κατόπιν σχετικής αίτησης, γίνεται κατάθεση τοπογραφικού διαγράμματος στο αρμόδιο Δασαρχείο ή Δασικής Υπηρεσίας, προσαρμοσμένο στις απαιτήσεις της υπηρεσίας, όπως για παράδειγμα να επισυνάπτεται στο τοπογραφικό χάρτης της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού (Γ.Υ.Σ.), σε κλίμακα 1:5000, στον οποίο να φαίνεται το περίγραμμα της ιδιοκτησίας.
Έκδοση οικοδομικής άδειας
Κάθε Υπηρεσία Δόμησης και Πολεοδομία, για να προχωρήσει στην έκδοση μιας οικοδομικής άδειας ζητά τοπογραφικό διάγραμμα λεπτομερούς αποτύπωσης τις περιοχής, με τις προδιαγραφές που ορίζει το Υ.Π.Ε.Κ.Α.
Το τοπογραφικό αυτό αποτελεί τη βάση για τον πολιτικό μηχανικό ή τον αρχιτέκτονα, αφού περιέχει όλη την απαραίτητη πληροφορία που θα τον βοηθήσει στην σύνταξη της μελέτης του και στην ολοκλήρωση των δικών του σχεδίων.
Απαλλοτριώσεις
Υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις στις οποίες κρατικοί φορείς, όπως οι Δήμοι, χρησιμοποιούν διαδικασίες κατά τις οποίες αφαιρούν τμήματα γης από ιδιωτικές εκτάσεις, με σκοπό τη δημόσια ωφέλεια. Η διαδικασία αυτή ονομάζεται απαλλοτρίωση.
Η απαλλοτρίωση διακρίνεται στην αναγκαστική και την ρυμοτομική, χωρίς να υφίσταται μεταξύ τους ουσιαστική διαφορά, αφού και οι δύο περιπτώσεις οδηγούν στο ίδιο αποτέλεσμα.
Η πραγματική τους διαφορά εστιάζει στον λόγο για τον οποίο πρέπει να εφαρμοστεί.
Η μεν αναγκαστική απαλλοτρίωση εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου πρόκειται να πραγματοποιηθούν χώροι κοινής ωφέλειας, όπως π.χ. σχολεία, εκκλησίες κ.α., ενώ η δε ρυμοτομική εφαρμόζεται σε περιπτώσεις πολεοδομικού σχεδιασμού.
Είναι σημαντικό σε ένα τοπογραφικό διάγραμμα να αποτυπώνονται με λεπτομέρεια και προσοχή τα όρια μιας απαλλοτριωμένης ζώνης, διότι καθιστά ευκολότερη την κατανόηση του προς αφαίρεση τμήματος, τη χάραξη των ορίων επί του εδάφους και τον υπολογισμό των αντίστοιχων αποζημιώσεων.
Ως επέκταση του αντικειμένου της σύνταξης ενός τοπογραφικού διαγράμματος είναι η τοπογραφική μελέτη μιας περιοχής.